深圳科兴科学园曾因腾讯等科技巨头的入驻而热闹非凡，如今却因大厂搬迁逐渐归于平静。这座曾有“中国第一加班楼”之称的园区，正经历着前所未有的转型阵痛。
2022年夏天，网红奶茶品牌阿嬷手作在科兴科学园开业首日便创下惊人纪录。下午两点，点单系统显示“145单/313杯制作中”，不少消费者反映，中午下单的奶茶直到下班仍未取到。这种盛况与园区内腾讯等企业的密集办公需求密不可分——当时仅腾讯魔方、光子等核心部门就聚集了上万名员工，企业下午茶订单动辄数十杯起订成为常态。
转折发生在2025年。随着腾讯启动向大铲湾“企鹅岛”的搬迁计划，科兴科学园C1、C2、C3、D1四栋写字楼约15万平方米办公空间陆续腾退。链家商圈经理谢超透露，园区租金从高峰期的220元/平方米/月跌至当前94-150元/平方米/月区间，降幅达30%-40%。为吸引租户，业主普遍提供3-6个月免租期及装修补贴，长租客户甚至可享一年免租优惠。
租赁市场的寒意迅速蔓延至商业配套。阿嬷手作科兴店店员回忆，过去下午高峰期订单量常超300杯，如今同一时段制作量已降至180杯左右。盒饭供应商谭禹的感受更为直观：“腾讯搬走后，园区人流量锐减，生意直接腰斩。”谢超证实，商铺空置率显著上升，部分餐饮商户已选择退租。
与商业配套的萧条形成对比的是，住宅租赁市场展现较强韧性。毕业季叠加万象天地等商圈的持续吸引力，使得科技园片区住宅需求保持旺盛。中原地产经纪人万飞涛指出，虽有个别高端公寓租金回调1000元/月左右，但整体租金水平仍维持稳定，部分房源甚至出现100-300元的小幅上涨。
深圳写字楼市场正经历结构性调整。仲量联行数据显示，今年下半年南山将有超100万平方米新增供应入市，其中35%为企业总部自用。这导致OPPO、vivo等企业原有租赁空间重新回流市场，给存量物业带来去化压力。但新兴产业的崛起创造了新的需求——智能硬件、AI应用、跨境电商等行业贡献了近30%的租赁成交，消费电子及出海企业扩张尤为迅猛。
第三方办公运营商成为市场重要参与者。今年上半年，该行业以23%的成交占比跃居深圳写字楼租赁需求第二位。某运营商近期在科技园片区集中承接三个项目，经改造后4万平方米空间出租率达90%，租户以科技产业链上下游企业及初创团队为主。
科兴科学园的转型颇具代表性。谢超观察到，当前新租户以年营收2000万至5亿元的中型企业为主，行业覆盖新能源、跨境电商、AI等领域。这种变化虽导致园区失去往日巨头光环，但租金理性回归为中小企业创造了更友好的发展环境。下午两点，阿嬷手作店内依然忙碌，只是订单上的企业名称已悄然更替——这或许正是城市产业生态迭代升级的生动注脚。
